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Crédito hipotecario

¿Qué es y para qué sirve?

Comprar una vivienda es una de las metas más deseadas por muchas familias, y una de las grandes ventajas es que existen diversas opciones para lograrlo.

Una de las alternativas para obtener el financiamiento necesario es solicitar un crédito hipotecario. Sin embargo, al igual que con cualquier herramienta financiera, es fundamental analizar los factores involucrados para seleccionar la opción de financiación que mejor se ajuste a tus necesidades.

En este artículo, te explicaremos qué es un crédito hipotecario, cómo opera, los requisitos necesarios para acceder a uno, así como sus beneficios y desventajas.


¿Qué es un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario es un instrumento financiero que consiste en un préstamo otorgado por una entidad financiera o el gobierno, junto con una garantía hipotecaria. Esta garantía establece que, en caso de que el prestatario no cumpla con los pagos del préstamo, la entidad prestamista tiene el derecho de quedarse con el bien hipotecado, que generalmente es un inmueble.

Los fondos obtenidos a través de un crédito hipotecario deben utilizarse exclusivamente para la compra, remodelación o acondicionamiento de la propiedad especificada en el contrato del préstamo.


¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

Los créditos hipotecarios se utilizan principalmente para la compra de propiedades, como una vivienda. Es importante tener en cuenta que el monto del préstamo no puede exceder el valor de la propiedad. Por ejemplo, si el precio de una casa es de MXN 1,000,000, el crédito no podrá ser mayor a esa cifra, aunque sí puede ser menor. Generalmente, se requiere un enganche del 15% del valor de la propiedad, lo que significa que si deseas adquirir una casa de MXN 1,000,000, el banco te financiará MXN 850,000.

Además, los créditos hipotecarios no solo están destinados a la compra de un inmueble, sino que también pueden incluir costos para reparaciones o mejoras en la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para adquirir un crédito?

A continuación, se presentan algunos de los requisitos necesarios para poder acceder a un crédito hipotecario.

Edad y salario

Uno de los requisitos es la edad; el solicitante debe tener un mínimo de 18 años y un máximo de 65.

El cálculo del monto del crédito toma en cuenta factores como el ingreso mensual del solicitante, el precio de la propiedad que desea adquirir y si el trabajador recibe algún subsidio, como los otorgados por Infonavit.

En el caso de los créditos dirigidos a jóvenes, existen ventajas como la posibilidad de financiar hasta el 100% de la compra del inmueble. Lo mismo aplica para los solicitantes mayores de 40 años; sin embargo, es poco probable que se les conceda el 100% de financiamiento, ya que se asume que deberían tener algunos ahorros para la adquisición.

Historial crediticio

Uno de los elementos cruciales para tu salud financiera es mantener un historial crediticio sólido, ya que esto te convierte en un candidato atractivo para obtener un préstamo.

Si has sido puntual en los pagos de créditos anteriores, tarjetas de crédito o cualquier tipo de financiamiento al que hayas accedido, esto contribuirá a que tengas una calificación favorable ante las instituciones financieras.

Capital inicial

Los créditos hipotecarios requieren que el solicitante aporte un porcentaje inicial para iniciar la documentación del préstamo, "enganchar" el inmueble y cubrir varios gastos, como los de administración y escritura. Generalmente, se solicita un enganche que varía entre el 10% y el 20%.

De acuerdo con la Condusef, para que puedas manejar un crédito hipotecario sin perjudicar tu salud financiera, es esencial que tengas un salario adecuado, ya que en muchos casos, un crédito puede consumir hasta el 30% de tus ingresos.

¿Cuánto se paga por un crédito hipotecario?

Los pagos de los créditos hipotecarios varían según la institución donde los solicites.

De acuerdo con un informe de la CONDUSEF, la tasa de interés más baja se encuentra alrededor del 9%, con un costo anual total del 11%. En contraste, la tasa de interés más alta se estima en un 11%, con un costo anual total del 14%. Además, existen créditos de apoyo estatal, como los de Infonavit o Fovissste, cuyas tasas de interés están determinadas por los ingresos del trabajador, permitiendo recibir asistencia gubernamental que puede reducir los costos de adquisición de una propiedad a tasas de interés de hasta el 3%.

Las cuotas e intereses totales del crédito se calculan en función del monto otorgado, el plazo de amortización del préstamo y el costo total de la propiedad. Los plazos pueden variar desde 5 hasta 30 años, dependiendo de las necesidades de financiamiento del comprador.

¿Cuáles son las tasas de interés de los créditos hipotecarios?

A pesar de la inflación registrada en lo que va de 2023, se ha determinado que las tasas de interés se mantendrán en los niveles alcanzados en 2022.

Esto significa que el rango de intereses permanecerá entre el 10% y el 11%, lo que beneficiará a los prestatarios y contribuirá a mitigar el impacto de la inflación en la economía del país, especialmente en el sector inmobiliario. Según el Banco de México, esta situación podría persistir durante los primeros meses de 2024.

Tipos de créditos hipotecarios

Crédito hipotecario bancario

Uno de los tipos de crédito más solicitados y comunes es el crédito hipotecario ofrecido por bancos. Este varía según la entidad financiera, incluyendo aspectos como el tipo de financiamiento, costo de intereses, monto de las cuotas y plazos. Las características de este financiamiento pueden diferir de un banco a otro, especialmente en lo que respecta a las tasas de interés.

Además, el crédito hipotecario se ajusta a tu salario, ya que antes de ser otorgado se lleva a cabo un proceso de precalificación para verificar que estás en condiciones de asumir dicho compromiso.

Sin embargo, algunas características de los créditos hipotecarios son consistentes en todos los bancos, como las tasas de interés fijas y el hecho de que todos ofrecen financiamiento que puede cubrir un porcentaje o la totalidad del valor del inmueble, dependiendo del préstamo solicitado y del costo de la propiedad.

Crédito hipotecario Infonavit

El crédito hipotecario Infonavit fue creado por el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores como un beneficio destinado a los empleados, con el propósito de cumplir con la Ley Federal del Trabajo y garantizar el derecho a la vivienda.

Además, el Infonavit no solo se ocupa de ofrecer créditos hipotecarios, sino que también contribuye al ahorro para tu jubilación o retiro.

Crédito conyugal

Esto implica sumar el monto crediticio de ambos cónyuges, lo que permite aumentar la capacidad de financiamiento.

Crédito hipotecario Fovissste

El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) es la institución responsable de otorgar créditos a empleados del gobierno, a diferencia del Infonavit, que se dirige a trabajadores del sector privado.

Crédito hipotecario SOFOM

Las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM) son entidades anónimas que también ofrecen créditos a diversos tipos de clientes.

Existen dos categorías de SOFOM: las reguladas y las no reguladas. Para identificar su estatus, debes fijarte en las siglas que las acompañan: "E.R." indica que es una entidad regulada, mientras que "E.N.R." señala que no está sujeta a regulación.

Ventajas y desventajas de créditos hipotecarios

Ventajas:

  • Facilita la organización de los pagos de acuerdo a tu ingreso mensual.
  • No es necesario abonar la totalidad del precio de la vivienda para mudarte.
  • Actualmente, los bancos han incrementado los montos de los créditos y han simplificado el proceso de acceso.
  • Las tasas de interés son más bajas en comparación con otras opciones de financiamiento.
  • No solo te permiten comprar una propiedad, sino que también financian la construcción y remodelación.

Desventajas:

  • Recuerda que es una obligación financiera a largo plazo, por lo que es crucial mantener los pagos al corriente para evitar la pérdida de la propiedad.
  • Presta atención a los términos del contrato, ya que pueden incluir gastos ocultos.
  • Ten en cuenta que las escrituras de la vivienda se elaboran a nombre del titular del crédito, así que es importante considerar estos aspectos notariales.