Impuestos en una compraventa de
una propiedad
Al realizar una compraventa de un bien inmueble en México, se generan 3 tipos principales de impuestos que son muy importante tener en cuenta:
- Impuestos Federales: ISR por Enajenación, ISR por Adquisición e IVA
- Impuestos Estatales: Impuesto Cedular
- Impuestos Municipales: ISAI (ISA/ISABI)
Si vas a realizar una operación de Compraventa y eres el Vendedor:
Los impuestos que podrías generar son ISR por enajenación e Impuesto Cedular.
Si vas a realizar una operación de Compraventa y eres el Comprador:
Los impuestos que podrías generar son ISAI (ISA/ISABI), IVA e ISR por Adquisición.
Impuestos Federales
1.- ISR por Enajenación.
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es el principal impuesto federal que afecta al vendedor. Este impuesto se aplica sobre la ganancia que el vendedor obtiene de la venta del inmueble. Se calcula sobre la ganancia obtenida al vender un inmueble, es decir, la diferencia entre el precio de compra (ajustado por inflación) y el precio de venta. El ISR puede variar entre el 1.92% y el 35% de la ganancia, dependiendo del monto y situación fiscal del vendedor.
Si el inmueble vendido es la casa habitación del vendedor, es posible exentar hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.6 millones de pesos MXN) siempre que se cumplan ciertos requisitos.
2.- ISR por Adquisición
El comprador generalmente no paga ISR en una compraventa de inmuebles, pero existe una excepción: si el valor del avalúo o valor catastral del inmueble es más del 10% superior al precio de venta, el comprador deberá pagar un ISR del 20% de la diferencia entre el valor del avalúo y el valor de la venta.
3.- IVA (Impuesto al Valor Agregado)
El IVA aplica únicamente para la venta de inmuebles comerciales o para ciertos usos industriales. Este impuesto no aplica para la venta de viviendas.
Tasa: El IVA es del 16% sobre el valor de la construcción (no sobre el terreno) en propiedades comerciales.
Impuestos Estatales
1.- Impuesto Cedular
El Impuesto Cedular es un impuesto estatal que grava las ganancias por la venta de inmuebles. Sin embargo, solo aplica en algunos estados de México (Chihuahua, Guanajuato, Guerrero, Nayarit, Oaxaca, Quintana Roo y Yucatán.).
Este impuesto es generalmente del 5% sobre la ganancia obtenida de la venta del inmueble.
Impuestos Municipales
1.- ISAI (Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles)
El ISAI, también conocido como ISA o ISABI, es un impuesto municipal que paga el comprador por el cambio de propietario del inmueble. Este impuesto varía según el municipio y el valor del inmueble.
Generalmente está entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. La base para calcularlo suele ser el mayor valor entre el precio de venta, el valor catastral o avalúo según sea el caso.
Este impuesto debe ser pagado al municipio en el que se encuentra el inmueble y es necesario para poder escriturar y registrar la compra.
Ejemplo Completo de una Operación de Compraventa:
Supongamos que una propiedad se vende por $3,000,000 MXN.
- Para el Vendedor:
1. ISR por Enajenación: El vendedor pagará entre el 1.92% y el 35% sobre la ganancia que obtuvo. Si compró el inmueble en $2,000,000 MXN y lo vendió en $3,000,000 MXN, el ISR se aplicará sobre los $1,000,000 MXN de ganancia.
2. Impuesto Cedular: Si el inmueble está en un estado que aplica este impuesto, el vendedor pagará un 5% adicional, que en este caso sería $150,000 MXN.
- Para el Comprador:
1. ISAI: El comprador pagará entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, es decir, entre $60,000 y $150,000 MXN.
2. ISR por Adquisición: Si el avalúo es más del 10% superior al precio de venta, pagará el 20% de la diferencia entre el avalúo y el precio de venta. Si el avalúo es de $3,500,000 MXN, pagará $100,000 MXN.
3. IVA: Si se trata de una propiedad comercial, pagará el 16% del valor de la construcción. En este ejemplo, si la construcción tiene un valor de $6,000,000 MXN, pagará $960,000 MXN de IVA.
Otros gastos:
Impuesto Predial (VENDEDOR)
El Impuesto Predial es un tributo municipal que se cobra anualmente a los propietarios de bienes inmuebles, como casas, terrenos o edificios.
Derechos de Registro Público
Al comprar una propiedad, el nuevo propietario debe registrar la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite genera derechos o tarifas que varían según el municipio. Generalmente ronda entre el 0.5% y 1.5% del valor de la propiedad.
El costo aproximado de una escritura se compone de: Impuestos, derechos y gastos notariales el cual será alrededor del 4-6 % del precio total de venta.
Es fundamental considerar estos impuestos al planificar una compraventa de inmueble, ya que pueden influir significativamente en el costo total de la operación, tanto para el comprador como para el vendedor.